המדריך למשכיר נכס מקרקעין בחו''ל

השכרת נכס מקרקעין בחו"ל - המדריך המקוצר

כללי החיוב במס הכנסה לנכס מקרקעין שמושכר ומניב הכנסות משכר דירה בחו"ל, שונים מכללי החיוב במס שחלים על נכסי מקרקעין (דירות,חנויות,קרקעות) בישראל. למשכיר נכס מקרקעין בחו"ל ישנן שתי חלופות אפשרויות שניתנו לבחירה. (סעיף 122א' לפקודת מס הכנסה)

אופציה ראשונה

המדריך למשכיר נכס מקרקעין בחו''ל.

בעל הנכס ממוסה בשיעור המס השולי שלו רק על הרווח שנוצר לו כתוצאה מהשכרת הנכס שהושכר בחו"ל לאחר ניכוי כל ההוצאות. כאשר מנצלים אופציה זו קיימת אפשרות לקיזוז המס ששולם בחו"ל הנקרא "מס זר", וזאת לאחר שבעל הנכס מוכיח ששילם "המס זר" במדינה הזרה בה ממוקם הנכס.

אופציה שנייה

בעל הנכס ממוסה במס בגובה 15% מההכנסה לאחר קיזוז הוצאות פחת בלבד וללא שום אפשרות לזיכוי מ"מס זר" ששולם בחו"ל. במדינות רבות משלמים מס הכנסה על השכרת דירות. המנגנון של זיכוי "מס זר" נועד למנוע מצבים לתשלום מס כפול. כמובן שיש תנאי למיסוי הנמוך במסלול זה שהוא: שהפעילות אינה עולה לכדי עסק (קיימים מספר מבחנים לקיומו של עסק/פעילות עסקית).

דוגמה:

קיימות הכנסות משכר דירה בחו"ל בגובה 100,000 ש"ח.

המס הזר המשולם בחו"ל הינו 10% ובישראל המס השולי של הנישום הוא 48%.

המס שיש לשלם בישראל הוא 48,000 ש"ח מכיוון ששולם בחו"ל כבר 10,000 ש"ח הנישום יקבל את הסכום של 10,000 ש"ח כזיכוי וישלם בישראל "רק" 38,000 ש"ח.